O Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014 e a Lei de Zoneamento (lei 16.402/2016) criaram diretrizes para a implantação de fachadas ativas na cidade de São Paulo, especialmente nas áreas de adensamento ao longo dos eixos de transporte público.
Trata-se de uma estratégia de desenho urbano que busca aproximar o espaço privado do público, incentivando a presença de portas, vitrines, cafés, comércios e serviços voltados para a rua. Mais do que uma tendência estética, as fachadas ativas representam um instrumento essencial para criar cidades mais seguras, vibrantes e sustentáveis. Contudo transformar esse conceito em prática concreta nas ruas de São Paulo ainda é um grande desafio, que exige articulação entre políticas urbanas, incentivos econômicos e mudança cultural.É fundamental que se aprofundem os estudos e reflexões para que se possa não só entender por que a implementação desse conceito urbanístico ainda encontra obstáculos mas também apontar caminhos para tornar esse instrumento mais efetivo.
Pesquisa recente promovida pela ACSP (Associação Comercial de São Paulo) mostra que, embora os empreendimentos com fachadas ativas tenham se multiplicado desde a criação dos incentivos, sua ocupação efetiva permanece bastante limitada. Entre as causas apontadas, estão a insuficiência de vagas de estacionamento ou ausência de vagas adequadas; falhas técnicas nos projetos (pé-direito inadequado, ventilação, carga e descarga); custo elevado de locação/compra dos espaços; e um desalinhamento entre o que se exige da fachada ativa e o perfil de comércio local.
Para tornar o instrumento da fachada ativa mais eficaz e trazer para as ruas de São Paulo o dinamismo urbano e a segurança esperados, algumas ações parecem essenciais.
É necessário que os espaços sejam concebidos com dimensões e infraestrutura compatíveis com o comércio de bairro —padarias, farmácias, lojas de conveniência—, e não apenas grandes redes. É preciso repensar os requisitos técnicos (pé-direito, instalação elétrica, ventilação, acesso de carga e descarga) para que esses espaços sejam operacionais do ponto de vista comercial.
Se muitos espaços ficam vazios, parte do problema está no custo ou na expectativa de retorno para o comerciante. Na avaliação da viabilidade econômica do empreendimento, é preciso considerar para as lojas que compõem as fachadas ativas valores compatíveis com a realidade da efetiva demanda local.
Uma fachada ativa bem-sucedida depende também de calçadas de qualidade, mobilidade, transporte público, segurança e vizinhança vibrante. As pesquisas apontam ainda a falta de estacionamento ou de acessos de carga e descarga adequados, fatores que afetam diretamente a viabilidade do uso comercial.
Embora o conceito de fachadas ativas seja importante para a cidade do ponto de vista urbanístico, sua implementação concreta esbarra na lógica de isolamento que ainda predomina em muitos empreendimentos. A valorização do térreo como espaço de rua requer mudança de mentalidade por incorporadores, síndicos, empreendedores e governo. O uso do térreo deve ser pensado não apenas como “qualquer loja”, mas como parte da vida urbana: para moradores, visitantes, pedestres e, em alguns casos, consumidores que trafegam com automóvel.
Outro ponto importante para potencializar o uso desse instrumento seria criar incentivos econômicos e regramento urbanístico adequado, para a implantação de fachadas ativas em edifícios existentes. A prefeitura poderia adotar instrumentos como isenções temporárias de IPTU ou linhas de crédito e incentivos para “retrofit” de edifícios que se abram à rua, entre outras medidas. Isso poderia induzir à uniformização da ambiência urbana na região, em especial na relação dos edifícios com os logradouros públicos.
Viabilizar as fachadas ativas em São Paulo é, portanto, um desafio multidimensional. Exige ajustes legais, incentivos financeiros, melhorias urbanas e transformação cultural. Mas o retorno é expressivo: ruas mais seguras, comércios de bairro fortalecidos, mobilidade a pé mais agradável e uma cidade mais humana. Em tempos em que se busca reduzir desigualdades e promover sustentabilidade, abrir a cidade para a rua pode ser um dos gestos mais poderosos —e mais simples— rumo a um urbanismo eficiente
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